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杭州楼市变奏:买房难度在降低
2017-12-04 17:19:20  作者:  来源:万选通资讯  
  • 在2017年全国楼市降温大行情下保持一枝独秀的杭州,近期似乎开始有“变冷”的迹象。
    关键字: 房产

  在2017年全国楼市降温大行情下保持一枝独秀的杭州,近期似乎开始有“变冷”的迹象。

  在二手房市场,11月20日-11月26日一周,杭州主城区二手房签约701套,较前一周减少了15套,环比减少2.1%,这已是连续五周的下降。另一方面,久违的“急售”房源也重出江湖。

  杭州的新房市场此前“一房难求”,新房开盘即售罄,全款买房、关系户买房成了常态。但近期多位杭州业内人士对经济观察报表示,不少新盘已经开始接受按揭买房,首付比例有所松动,三成首付也是可以商量的。

  双赢机构总经理章惠芳对经济观察报表示,相对于此前的持续高温现象,目前杭州楼市已经出现了变化,热度略有下降,尤其是对购房者来说,买房的难度总体下降了。

  久违的“三成首付”

  杭州购房者陈丽(化名)用“变天了”来形容她亲身感受到的杭州楼市的变化。“崇贤板块有个楼盘,首次开盘我去过,我只能承担3成首付,当时根本抢不到,这两天销售打了好几个电话叫我去选房子,说是不用验资,3成首付也是可以的。”陈丽说。

  崇贤板块位于杭州余杭区,区域内新房均价保持在2万元/平方米以下,且房源供应量大,受到大量刚需购房者的青睐。

  另外一个陈丽感到的变化是,近期她接到了越来越多的中介推销电话,“好像主动权开始转向我们购房者了。”“在一手房市场,销售员的接待积极性确实能在一定程度上反映出市场的冷热。之前可能是爱理不理,现在则是积极主动地做一些回访。”章惠芳表示,对一些性价比不是特别高的楼盘来说,比如户型大、总价高或者相对偏远地段的新盘,由于全款购房者的需求此前已经被消耗掉很大一部分,这些楼盘现阶段更会考虑按揭客户。

  据杭州本地媒体钱江晚报报道,在一些新盘附近,久违的拉客现象也出现了,有楼盘找“托”烘托案场人气,站1小时给50元劳务费。

  新房市场的成交数据也在“降温”。11月13日-11月19日一周,杭州市区新建商品房共成交2102套,与前一周的2163套相比减少61套,降幅为2.8%;成交均价26361元/平方米,与前一周的27480元/平方米相比,下跌1119元/平方米,降幅为4.1%,量价齐跌,其中市区新建商品房成交量已连续两周出现下降。

  但是,在杭州的热门板块,比如奥体,新房价格普遍低于二手房价格,依然是“一房难求”。一个计划12月开盘的项目仍只接受“一次性付款”。“市场出现一定分化,热门楼盘还是很热,不同的楼盘买房难度不一样,但总体买房难度有所下降。”章惠芳进一步解释说。

  杭州新房市场近期出现变化还有一个原因:年底的推盘潮一定程度上缓解了新房市场供不应求的状况。

  据住在杭州网统计,12月杭州预计将有45个楼盘开盘,其中首次开盘的项目高达25个,是今年新盘集中推出数量最多的月份。11月的最后一周,杭州市区就有16个楼盘领出18张预售证,新增可售房源3214套。

  二手房:成交量连续五周下降

  杭州二手房成交量近期连续下滑,这可以从每周的签约数据上得以体现。

  根据杭州透明售房网数据,11月以来,杭州二手房成交量持续萎缩。11月20日-11月26日一周主城区二手房签约701套,较前一周减少了15套,环比减少2.1%,已连续五周下降。此前的10月30日-11月5日,主城区签约了789套二手房;11月6日-11月12日,签约780套;11月13日-11月19日,下滑至716套。

  在某些板块,成交量的下滑更为明显。我爱我家佳境天城店置业顾问杨海波表示,从钱江世纪城片区的二手房成交量来看,11月上半月对比10月上半月,成交量下降了三分之一左右。

  成交量下滑之际,“客房比”数据也在下降。杭州我爱我家市场研究经理徐宏辉提供的“客房比”数据显示,2017年6月到10月,客房比在不断下降,这是市场降温的一种表现。所谓“客房比”,是指在同一个时点找买房客户和卖房客户数的比值,即每一套房子委托挂牌出售之后,有多少人同时来找这套房。

  另外一方面,近期杭州二手房的挂牌量在迅速增加。根据杭州二手房交易监管服务平台,从11月1日至11月24日,已新增挂牌房源8322套。截至2017年10月20日,杭州二手住宅已挂牌未签约房源约1.6万套,但到了11月24日,新增挂牌量增加到1.76万套,环比上涨10.1%。“临近年底都会出现集中式的挂牌,但是现在拆迁户基本买得差不多了,很多购房者都想等到明年初再看,这也在一定程度上造成了成交量的下滑。”杭州链家一位中介对经济观察报表示。“在二手房市场,由于一二手价格倒挂,使得二手客户有观望的情绪,同时有些房东急于在年底出货,在价格上多少出现了微调。”章惠芳分析。

  相对于之前二手房市场价格的坚挺,有个别房东开始下调挂牌价。杭州我爱我家网站显示,一套位于下沙的名为保利东湾项目的二手房,直接打出了“降价啦”的标题,并表示业主主动调整价格。

  前述链家中介还透露,久违的“急售”房源近期也重出江湖,尤其是在一二手房倒挂严重的板块,比如三墩、笕桥、九堡、下沙等,“但并不是特别普遍,降价的幅度也不会太大。”

  值得一提的是,虽然新房和二手房市场的热度都在下降,但是杭州目前的库存量一直告急,商品房市场明显供不应求,这也被理解为今年杭州楼市热度难以下降的原因之一。

  浙报传媒市场研究院的数据显示,杭州商品房显性库存持续下降,严重告急。10月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.4万套,创2011年9月以来新低。杭州市区商品住宅可售房源仅1.9万套,占比30%创历史新低,动态存销比以近一年月均的速度消化仅需2.5个月。

  浙报传媒地产研究院院长丁建刚强调,目前我们看到的仅仅是显性库存,即已经领取了预售证的。而在过去的近两年时间,杭州市区2016年供应的宅地可建面积985.4万平方米,2017年1-10月为767.9万平方米,合计1753.3万平方米。而2017年1-10月上市仅为614.6万平方米,理论上,至少还有1138.7万平方米尚未上市,扣除需要现房销售的208.1万平方米,剩余930.6万平方米都可以在未来半年到一年时间转化为供应量。另外,一些较早领出预售证的楼盘的申报价格,与现在市场价格相比,严重偏低,开发商多采取抵押方式,将房源限定为不可售。

  “投资品价格并非取决于供需关系,而是取决于人们对未来价格的预期,但这种预期会瞬间改变。2010年4月,5000人抢购200套德信早城,2011年1月,市场瞬间结冰。难道是那些真实的需求瞬间消失了吗?”丁建刚建议,对于当下的杭州市场,做一点御寒准备,或许必要。

  来源:经济观察报

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